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打造协调之机,赢得合理补偿

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2018-10-26 17:54
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摘要 : 补偿不合理?什么时候谈,怎么谈,这一点很重要!

本案主办律师:段福惠律师

(现为 ag产品合伙人、主办律师)


· 关键词 ·


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关键词:公房承租人、补偿低、断水电促搬迁、拆迁维权的根本目的、段福惠律师胜诉案例


? ? ? 对于行政裁决复议、诉讼的维持,很多当事人往往会感到疑惑,他们不是违法吗,怎么结果又是维持?那我们官司不是白打了吗?


? ? ? 别担心,段福慧律师告诉您,拆迁征收维权案件与其他类型的案件有一些不同。在办案过程中,无论是复议还是诉讼,很大程度上,我们并不以赢得官司为终极目标,根本上来讲,是拿到合理的拆迁补偿,认识不到这个就是混淆了征收拆迁维权的目的。征收拆迁维权中,第一要务往往就是创造一个和拆迁方平等谈判的机会!


? ? ? 在北京市丰台区房屋征收补偿不合理一案中,当事人林美丽(化名)因征收补偿过低无法维持生活而拒绝与被征收方妥协。然而,林美丽并没有一意孤行地当一名光杆“钉子户”,而是及时地选择了求助于专业人士,北京征地拆迁资深维权律师——段福惠女士。案中,段律师并不是以追求复议改变、诉讼胜利为目标,并且对对此持疑的当事人进行了解说,征地拆迁维权的最终目的是争取理想补偿,通过多次复议、诉讼对拆迁方施压,为被拆迁人赢得平等谈判的机会才是我们的首要目的。最终,当事人通过和拆迁方谈判,赢得了满意补偿。




· 案情回放 ·


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? ? ? 林美丽承租的公房位于北京市丰台区孟村,使用面积约50平方米。因地铁十号线二期工程项目的建设,丰台区政府发布房屋征收决定,对位于丰台区孟村北京地铁十号线二期丰台站沿线规划红线范围内房屋实施征收,而林美丽的房屋正处于征收范围内。


? ? ? 随着项目的推进,征收方陆续启动与被征收户有关的征收补偿协商机制。然而,林美丽与征收方协商的过程并不顺利。因在其承租的公房上,在册有两户,人口近十人,年龄由长及幼,住房比较窘迫,但征收方并不打算切实从林美丽的特殊情况出发,毅然认为其要求过高,因此双方协商陷入僵持的阴霾,空气中弥漫开来看不见的硝烟。

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? ? ? 协商未果后,林美丽决心委托律师来维护其征收权益。经多方打听与了解,林美丽委托了专业拆迁征收律师段福惠。据她了解,这位律师在北京拆迁户中口碑极好,且本项目中仅剩3户未与征收方签订征收补偿协议,其中的另外一户委托的也是段律师。


? ? ? 那么,这位段律师要如何为林美丽力挽狂澜、反戈一击呢?她的征收补偿会因为律师的介入而提高吗?




· 律师说案 ·


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一、律师与当事人:沟通、解惑、疏导——打造合力,奠定基石

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? ? ? 律师应与当事人拧成一股绳,荣辱与共,这是段福惠律师一直所奉行的原则。因常年从事拆迁征收维权工作,她见惯了甜如蜜、崩如石的律师、当事人关系,认为这是不健康的。她认为律师与当事人的关系,应该是一种理性的、合作的、实践性的关系。律师不应当随便为当事人承诺,而当事人也不必提防或迷信律师。这是双方合作第一步,林美丽委托律师时,段律师也当即向其阐明了此番意旨。


? ? ? 段律师又问林美丽女士,汉初三杰的张良、萧何、韩信是如何为刘邦打下江山的?不问自答指明,这是刘邦对他们进行了特别的授权,张良的运筹帷幄,萧何的粮草辎重,韩信将兵百万,最终才有了汉室江山。拆迁案件也大同小异,当事人要付给律师的,不仅仅是具象的委托金额,更有耐心、信任、时间,心系一处。这时候,林美丽笑了。


? ? ? 律师又表示,拆迁征收当中少不了种种虚假舆论的鼓噪与不法分子的骚扰,以及家庭内部的意见分歧,碰到这样的情况首先要跟律师进行沟通,最好不要擅自作出不智的举动,要在专业律师的指导下去解决这些问题。林美丽笑了笑说,段律师,我会跟您好好合作的。


? ? ? 打造合力,奠定基石,此其一也。

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二、律师与拆迁方:剑拨弩张,待时而动——黎明前的夜是最黑的


? ? ? 介入案件后,段律师首先向相关部门申请政府信息公开,得到的回复确实是,建设用地规划许可证及相关文件没有,规划意见书没有,但此处又不能作为切入点,毕竟无相当利害关系。未久,丰台区人民政府下发《房屋征收决定》,律师便以此为切入点,开始推进维权程序。先提起行政复议,北京市人民政府复议维持,随即一纸诉状将丰台区政府起诉到北京市第二中级人民法院,二中院一审驳回诉讼请求,二审法院北京市高级人民法院维持了原判。

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? ? ? 纵观案件事实,该项目中,作为前置审批文件的建设用地规划许可证、规划意见书都没有,用地预审意见、立项审批文件已过期,且评估机构的选定亦于法不合,86户征收户到场只有3户,相关部门即认定不符合协商条件,便随机摇号选定… …违法背理之处数不胜数,然北京虽为首善之区,相关法院仍不免向各级政府倾斜,能不判其败诉就不判,某种程度上是削弱了法院的权威,抑制了法院定纷止争职能。


? ? ? 案情看似陷入了瓶颈,然而,胸有成竹的段律师并不以为然,“你有你的张良计,我有我的过墙梯”,不断推进法律程序的终极目的乃是施加压力、拉长战线、拖延时间、等待转机,追求的正是一因多果。在丰台区政府向林美丽下发《房屋征收补偿决定》后,段律师同样不甘示弱,接二连三地提起复议和诉讼,看看拆迁攸关方能不能经受得起这势大力沉的招数。黎明前的夜,黑的深沉!不过,用不了多久,鱼肚白就会浮上东方的天际了。


? ? ? 剑拔弩张,待时而动,此其二也。


三、严阵以待:以协调之机,迫对方妥协——当机贵断,一举制胜

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? ? ? 本案中,征收方为迫使被征收户林美丽就范,及早签订征收补偿协议,推进该项目建设,对林美丽房屋采取了断水断电的不法行为,全家上下饱受其苦。然而她尚不忘段律师的嘱托,不消沉、不妥协,及时与段律师取得沟通,将相关情况及时转达。段律师随即向丰台区政府房屋征收办公室提起要求行政处理申请,根据法律规定,该部门对征收项目中的不法行为负有法定查处职责。


? ? ? 丰台区政府房屋征收办公室并未履行其查处违法断水断电的法定职责,这并不意外。段律师在经过精心的取证后,将其诉至北京市丰台区人民法院,丰台区人民法院最终判决丰台区房屋征收办公室败诉,判决其对断水断电违法行为及时进行查处,并承担案件受理费。


? ? ? 通过之前对《房屋征收决定》、《房屋征收补偿决定》等法律程序的推进,极大的拓宽了征收维权的战线,征收方本已属强弩之末,再加上断水断电案的败诉,无疑是雪上加霜,不堪其重。经过段律师的交涉与要求,法院法官适时居中协调,征收方无奈就坡下驴,与林美丽进行了平等、诚挚的协商,终而林美丽获得了满意的征收安置补偿


? ? ? 当机贵断,一举制胜,此其三也。




· 律师点评 ·


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? ? ? 经过专业律师的精心布局,法律程序的层层推进,征收方最终不得不“让利于民”,而饱受波折的老百姓最终得以安居。


? ? ? 结合本案,在征收拆迁案件中,等不起的是拆迁人,所以我们可以通过尽可能多的法律途径借机拖延拆迁时间,不断地向拆迁方施加压力,以此换取拆迁方的妥协,最终在平等谈判中达成目标,赢来被拆迁人的胜利!这才是拆迁维权的根本目的!


? ? ? 在没有温度的证据面前,身份再悬殊的当事人也会被无差别对待!因此在这里,我们还要提醒广大的被拆迁人,“请对了律师,您就拥有了最好的司法体系!”征收拆迁维权中,请律师往往就是创造一个和拆迁方平等谈判的机会!请相信法律的力量,相信专业人士通过对法的解读和运用,保护您的正当权益不受任何人、任何形式的损害。而不要因一时的片面解读和过激方式导致错过最佳维权时机,最终追悔莫及……




· 相关法条 ·


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《国有土地上房屋征收与补偿条例》

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第四条:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

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市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

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市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

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第五条:房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

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房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

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第二十七条:任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。


第三十一条:采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。


段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为ag产品主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。



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