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6个月,0诉讼:申请信息公开,直击“腾退”软肋!

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2018-08-20 17:28
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摘要 : 6个月+0诉讼=3套安置房+1千万偿款,看律师如何只通过申请信息公开,轻轻松松击败腾退企图。

本案主办律师:段福惠

导读:什么是腾退?


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土地腾退,是如今一些地方新“冒”出来的一种说法,而其实质往往是城市周边村镇的棚户区改造,就是土地征收和房屋拆迁。而一些地方惯用此法来混淆概念,从而实现尽力压榨被征收人补偿权益,节约征收成本的目的。


“腾退”并非是一个法定的概念,指的是在集体土地所在的村或乡的主导下,由被腾退人(村民)与村委会签订腾退安置补偿协议以后,村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。


实践中,腾退主要包含以下三种类型:


第一类是开发商主导的。拆迁完成后再进行项目的立项、规划等审批手续,而项目的立项、规划等载明的是进行商业开发。


第二类是由开发商和村民委员会联合实施的。前期以“腾退”的名义将房屋和土地进行收回,待完成土地开发后再报相关部门进行土地的征收审批。这类形式一般会有村民代表大会或者村民大会通过的腾退决议、方案等文件,保障形式合法。


第三类是镇政府、区政府实施的。主要是为了“城中村”或者“新农村”建设进行收储。这类形式并不必然需要开发商参与,有的地方需要,有的地方不需要。


下面这起发生在北京市海淀区的案件,资深征收维权律师段福惠仅用6个月时间,未提起一个行政复议或行政诉讼程序,就帮助被征收人获取了数倍于委托前的补偿结果,可谓征收维权律师应对腾退案件的成功范例。

案情回放:

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曹先生在北京市海淀区某村拥有合法房屋,建筑面积140平方米。2016年8月,海淀区政府发布《腾退公告》,称为改善当地居住环境和全区整体形象,决定启动涉案区域的棚户区改造项目,由某村村委会为腾退主体实施土地腾退及房屋拆迁。经评估、协商,拆迁方只同意给予曹先生一家100平方米的安置补偿面积,别的什么也没有。


这一结果曹先生无论如何都无法接受,遂拒绝签订补偿协议。2016年10月,曹先生找到长期代理北京地区征收案件的资深律师段福惠帮助其维权。

律师说案:

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首先,曹先生向段律师提供了涉案项目印制精美的《宣传手册》,项目的征收、补偿情况即刻展现在律师眼前。经验丰富的段律师很快意识到涉案项目以腾退名义实施征收,本身就欠缺法律依据,遂决定发动政府信息公开攻势,将项目情况查个底儿掉。


于是,在律师的指导下,曹先生

向北京市国土资源局、北京市国土资源局海淀分局申请公开涉案项目的①土地征收批准文件

向北京市规划和国土资源管理委员会申请公开项目的②建设用地规划许可证和用地预审文件

向北京市发展和改革委员会申请公开项目的立项批复文件


很快,市发改委答复指出,申请的立项批复文件不存在,市国土局海淀分局答复称,部分土地征收批准文件不存在。至此,涉案项目的违法情形已彻底暴露

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段福惠律师在全面获知项目情况后开始和委托人一起投入协商、谈判之中。村委会及当地政府深知涉案项目存在的诸多法律漏洞,故协商沟通的平台始终较为通畅


时间到了2017年3月,涉案地区的拆除房屋工作持续开展,拆迁人员开始在委托人的院子周边建围挡,影响委托人房屋的通行及正常居住使用。拆迁人员甚至扬言如果再不签订协议,就要对曹先生实施“帮拆”,即威胁强拆


段律师随即向北京市公安局海淀分局发出《要求保护公民人身财产安全申请书》,讲明涉案房屋情况,敦促警方履行法定职责保障委托人的合法财产不受侵犯。另一方面,曹先生与村委会持续进行着沟通协商。


终于,剑拔弩张之际峰回路转,曹先生终于与拆迁方就补偿安置问题达成了一致:拆迁方提供3套安置房和1000万元出头的补偿,曹先生与之达成了补偿协议,全案以段律师一方的胜利而告终。

律师点评:

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对于此案,段福惠律师表示,“腾退”一说并无法律依据,系地方政府在实践中自行发明创造的事物。但无论如何,腾退行为的本质仍是政府主导的土地征收及房屋拆迁问题,其在实体和程序上都必须严格遵守《土地管理法》的相关规定并适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的原则精神,而绝非法外之地。最基本的道理是,村委会依法是无权开展所谓“腾退”行为的,这类行为的实施主体就是违法的。其通过所谓村民会议或者村民代表会议的形式作出腾退决定,显然违反了《村民委员会组织法》第27条和《土地管理法》第45条规定。


遇到腾退怎么办?律师建议:


首先,可以通过村务公开,要求村委会公开腾退方案、补偿方案以及村民会议或者村民代表会议的召开情况、会议纪要等等,收集腾退行为的违法信息,为后面提起查处、行政复议、行政诉讼或者协商提供素材。


其次,针对这种违法拆迁及征收,可以向国土资源部门对违法征迁行为申请查处

相关法条

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《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条:村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。


《土地管理法》

第45条:收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。


征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。


12

段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为ag产品主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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